În perioada de boom imobiliar din anii 2008 construcțiile de case au cunoscut o dezvoltare fara precedent. Vă propun o mică analiză comparativă despre construcția de case la cheie între trecutul recent și prezent
Cine a construit?
Mari dezvoltatori, dispunând de bani, au putut sa cumpere suprafețe mari de teren în zone cu perspective interesante din punct de vedere imobiliar. De asemenea și-au permis sa realizeze lucrari ample de infrastructura, extinzând rețele de gaze electricitate sau construind drumuri. Uneori terenurile nu erau în intravilanul localităților sau nu aveau regulamente de urbanism, așa că a fost necesară realizarea de PUZ-uri prin care s-a creat cadrul legal pentru autorizare. Echipe de proiectanți au executat proiecte detaliate, coordonate între specialități și în concordanță cu realitatea din teren. Lucrările de construcții au fost în general de bună calitate, dezvoltatorul acordând garanții și punând la dispoziția beneficiarului cartea construcției (proiect+documentații de șantier).
În fine, departamentele de marketing ale acestor dezvoltatori au reușit sa convina clienții sa plateasca peste 1000Euro pe mp construit – e drept în acei bani primeai și curtea (350-500mp). Aceste case au cumparate în general de catre clienții de condiție materiala buna, cu bani împrumutați de la bănci.
Întreprinzători mici, care au descoperit că pot câștiga bani buni construind și vânzând case la cheie. Foarte mulți dintre aceștia au început prin a construi în localitatea (sau zona) unde locuiau, pe terenuri pe care le aveau deja în posesie sau cumpărând parcele mici în zonele periferice ale acestor localități. Această categorie de investitori nu și-a permis in general, investiții de infrastructură, studii de urbanism sau consultanță din partea unor specialiști. Lucrările de costrucție au fost executate în marea lor majoritate în regie proprie, cu echipe de muncitori policalificați (care începeau cu sapătura și terminau cu montarea gresiei sau a faianței – meseriași care fac de toate).
Din nefericire, nu în puține cazuri la baza acestor case nu a stat un proiect de execuție, uneori și proiectul de autorizare fiind obținut după începerea lucrărilor de construcție. O altă problemă și mai des întâlnită a fost lipsa unui specialist pe șantier, la execuția în regie proprie nu a fost angajat un diriginte de șantier care să urmărească execuția să întocmească procese verbale de lucrări, să strângă documentele de proveniență a materialelor, etc. De multe ori cel mai cunoscător în ale construcțiilor era șeful de echipă, care era evident, direct interesat să termine cât mai repede lucrarea și atât.
Nu vreau să acreditez ideea că toate casele construite de mici antreprenori sunt prost construite. Fără îndoială că au existat și există constructori serioși, care au înțeles rolul proiectantului și al dirigintelui de șantier și care sunt în măsură să controleze și să asigure un nivel calitativ corespunzător chiar și la acest nivel mic al afacerii.
Oamenii au plătit pe aceste case sume începând cu 300E/mp, limita de sus fiind în funcție de zonă și finisaje (totuși nedepășind 700-800E/mp). La casele executate în regie proprie, pe persoană fizică, vânzarea se făcea fără să se adauge TVA – aceasta însemnând practic o reducere de preț de vânzare.
Cine mai construiește?
Realitatea actuală este foarte diferită de ceea ce se întâmpla în anii premergători crizei. Proiecte imobiliare ample demarate acum câțiva ani, blocuri de locuit dar și cartiere de case, finalizate sau în diverse stadii de execuție așteaptă încă cumpărători. Băncile analizează cu multă atenție și sunt rezervate în a se arunca cu capul înainte în marile proiecte imobiliare, lucru normal de altfel având în vedere că deocamdată au de recuperat milioane de euro de la dezvoltatori care sunt în insolvență.
Dintre micii constructori, puțini se mai încumetă să demareze construcția unei case cu scopul de a o vinde „la cheie” (eu nu am mai văzut). Există unii care se angajează să ridice o anumită casă (eventual dintr-o colecție de modele) dar numai în urma încasării unui avans de la client. În general oferă servicii de consrucții pe proiectul clientului, fiind plătiți pe măsură ce avansează construcția.
Există însă și lucruri pozitive.
Oamenii sunt mai chibzuiți, atunci când vine vorba de construcția sau achiziționarea unei case la cheie. Din proprie experiență, pot spune că interesul clienților noștri s-a mutat de la casele de cca 160mp pe care le proiectam cu preponderență în anii 2008 către suprafețe puțin peste 120mp acum. De asemenea cumpărătorii sunt mai informați iar asta îi face mai suspicioși la marketingul fără acoperire tehnică a vânzătorilor.
În prezent în piața construcțiilor se poate găsi mai ușor forță de muncă calificată (nu doar policalificată, acum poți găsi un specialist în șape sau un rigipsar) cum ar fi echipe de muncitori care au lucrat în străinatate. Aceștia, întorși din cauza scăderii sectorului de construcții din țările unde lucrau se situează la un nivel superior echipelor autohtone atât din punct de vedere al seriozității cât și la nivel calitativ.
Ar mai fi de adăugat că acum este un mediu mai fertil pentru alternative la sistemul constructiv clasic, din zidărie de cărămidă fiind vorba în principiu de construcții din lemn sau din ICF’s (sisteme cum este Amvic). Și din punct de vedere al instalațiilor am observat o deschidere mai mare a clienților către tehnologii moderne, energii alternative, etc.
În opinia mea, ceea ce se întâmplă acum este o însănătoșire a sectorului construcțiilor de case, din păcate lentă, dar care va conduce la o creștere sănătoasă atât calitativ cât și ca număr de case care se vor construi.